梧桐郡预定万人摇？奥体再上新，时隔9个月未涨价 | 立问立答NO.47

Original 苏阳地产小王子 2022-05-16

一周两期《立问立答》，奉上摇号热门楼盘独家点评，解答最具代表性的购房问题。欢迎粉丝在文末留言提问。

▷本期主编 | 苏阳

摇号热门·楼盘短评

▶融创金成·江南府

▷项目地址：余杭区天目山西路与上和路交叉口南

▷开盘信息：清盘收官最后35席，主力户型139-145㎡

▷均价26000元/㎡，含3500元/㎡精装修

▷最近地铁站直线距离：16号线（杭临轻轨）禹航路站约1公里

短评：融创“府系”在城西的第一个楼盘，终于也要收官了。2300余套房子，一年多的时间，基本都已经找到了各自的主人。

现在只剩下最后的35套，清一色精装修大四房，适合改善型客户一步到位。更重要的是，这些房源无需摇号，可以直接购买。在摇号竞争异常激烈的未来科技城而言，未尝不是一种优势。

▶信达中心|杭州壹号院

▷项目地址：滨江区奔竞大道与飞虹路交叉口

▷开盘信息：268套，主力户型171、182㎡

▷均价48100元/㎡，含5000元/㎡精装修

▷最近地铁站直线距离：6、7号线奥体站上盖

短评：熬了9个月，最后还是一分没涨上去，对开发商是伤害，对购房者是大福利。当然融创也没有选择硬扛到底。听说每个置业顾问手上都有百来个客户，卖是不愁卖的。这个价格出来，对5.6万的澄品洋房，会有一波冲击。

▶绿城·梧桐郡

▷项目地址：余杭区高教路与五常大道交汇处

▷开盘信息：284套，主力户型92-143㎡

▷均价22596元/㎡，毛坯交付

▷最近地铁站直线距离：3号线高教路站约300米

短评：没必要多说的一个盘，四个字：摇就对了！

精选提问·立问立答

Question 1

﹝Better﹞提问：小王子您好，手头资金有限但想买学区房。请问是把目前唯一住房的余杭区房子卖了买个稍微大点中等学区的学区房？还是买个好学区的很小的老破小只能挂户口的，在旁边租房子，然后等孩子上了小学之后再把它卖掉然后在附近买个不是学区房的大点的自住呢？就是不知道孩子上小学之后卖掉房子，会不会影响之后小升初对口初中录取？

答：关于小升初学区，每个学校具体认定可能会有些区别，但是大同小异。小升初不是单纯有一套初中学区房就可以的，孩子小学必须是该初中的对口学校，否则就只算四表生了。

关于你提到的卖房子的问题，在房产和户口一致的大前提下，如果小学学区房卖掉，换入的房子还是在同一初中学区内，是没有问题的。如果换入的房子在初中学区外，但还在同一个行政区内，属于二表。如果换的房子出了本区了，那就比较危险。

如果是相对热门的初中学区，你换掉以后是会影响对口初中录取的。

建议还是第一种操作方式，买了中等以上学区的学区房。首先是居住舒适度会更好，二是这几年新晋优质学校也不少，学校其实还是很看生源的，如果家长综合素质都还比较高，不愁学区起不来。

Question 2

﹝Y.﹞提问：你好，小王子，我想跟您咨询一些购房贷款方面的问题：我想10月份跟我老公一起摇杨柳郡，我目前是在职工作缴纳五险一金的，9月中旬要去学校读研究生，五险一金会停止缴纳，由于杨柳郡开盘时间在开学之后，这就带来了一些问题：1.我的公积金还能贷款吗？还是余额跟老公可以合并在一起贷款80万？我老公五险一金是正常缴纳已满单人可贷50万额度，年收入10万。2.我还能商业贷款吗？还是跟父母绑定一起贷款？能贷多少呢？没有收入流水的话可以让父母每个月打点钱进来作为流水，这样银行到底认不认。3.如果以上贷款都不行，有什么好的办法能让我跟我老公贷款150-200万？

答：首先，公积金贷款的前提是必须仍然在正常存缴，并且贷款时连续存缴6个月以上。你离职后，公积金一停就不能贷款了。

其次，要两个人共同贷款来叠加额度，就必须两个人都符合贷款申请条件。你离职以后，就不符合贷款条件了，所以不存在余额合并这种操作。

另外，房贷现在管的还是比较严的，如果你没有了工作，可能需要父母配偶来作为共同还款人。要求父母和你的征信良好，父母收入稳定，并且覆盖你的两倍流水。如果父母名下本身已经有房贷，可能会有影响。同时，父母作为共同还款人，还款年限会受到你父母年龄的限制，没办法贷出30年这么长的。

流水不够可以打钱，银行一般商贷的要求是具有稳定的收入来源，没有具体规定必须要工作。但是具体的认定还是要看银行，不同银行还是会有差别的。

建议其实可以帮你先生做一下流水，单位收入证明开的时候也想想办法开高一些，毕竟他在职。同时采用组合贷的形式，公积金50万元用满。剩余部分用商贷贷100万，贷30年，按照15%的上浮计算，每个月商贷大约5700元，按照两倍流水要求，找父母借点钱帮先生把流水拉拉高吧。

Question 3

﹝炒粉干加蛋﹞提问：小王子你好，我们两人分别在打铁关和学院路附近工作，目前考虑艮北几个盘、丁桥武林上城、融创运河两个盘，总价350-450最好，该怎么选择？

答：一般情况下，建议优先考虑距离女方工作地点更近，方便照顾家里。

艮北新城，新房距离地铁都比较近，选择也比较多，预计单价4万左右。相对来说，交付时间上要比武林上城和运河新城两个项目更快一些。

运河新城，距离桥西比较近，配套、居住氛围都很不错。可惜最近的地铁大运河站在1.5公里以外。

丁桥这个区域距离两个上班地点相比运河新城和桥西稍微远了一些，不过后期有天街入住，相信也会很有潜力。而且价格相比艮北和运河新城肯定更有优势一些。

其实这三个区域，在这个总预算范围内都还算不错。最终还是看产品你们更喜欢哪一个。

Question 4

﹝Duduuuer﹞问：程老师，我手里有套清水公寓的620万左右一线运河景观房，无车位，房子也略旧，生活和出行不是特别方便，另外在老家有套200万左右房产，手上80万左右存款。如果考虑市区内改善(接受较新二手房)，主要考虑老人居住体验及生活便利程度，学区不重要，这样的话小王子有什么建议的楼盘吗？以及需要变卖哪套房产比较合适，谢谢！

答：老家具体是在哪里？城市潜力怎么样？你们回老家时候还需不需要有地方住？一般情况下，如果老家所在城市没有什么潜力，还是建议把老家的房子卖掉。

清水公寓确实地段难得，房子是2005年左右的，确实还是有点年头了，也到了可以置换更好房子的时候了。

如果只考虑买个低预算的房子养老，那把老家房子卖掉，加上现金也够了。区域可以考虑桃源、良渚一带，相对环境好一些。

如果想要提升全家的居住舒适度，建议把清水公寓卖掉，考虑一下申花、拱宸桥东的新房。一是距离老人原本的生活区域还比较近，二是配套已经比较完善，三是目前一二手还是有一定倒挂。

Question 5

﹝字﹞提问：老师您好，在滨江一桥下上班，目前在看富阳的房子，想咨询一下，银湖板块的祥生、高桥的万科和中铁，这三个楼盘如何选择？谢谢。

答：看你选择怎么通勤。如果你选择开车上下班，那祥生云湖城离滨江更近，直接320国道再过个之江大桥就好。

如果是比较依赖轨道交通，那高桥三兄弟更适合，毕竟距离地铁站更近。新都会和新界2020相对来说近一些，基本上都在200米左右。溪畔云璟府稍远一些，距离两个站点分别是600米和800米左右。云湖城毕竟到地铁站直线距离就2.5公里了。

再加上高桥三兄弟距离富阳城区也更近，配套会更好一些。

高桥三个项目，除了精装修价格上的差异之外，毛坯均价差别应该不会特别大。万科金茂新都会和新界2020的最小户型是95㎡，当然定位也会更偏自住，相比祥生云湖城和溪畔云璟府总价门槛会高一些。

6月23日·大咖面对面

《地产说》线下分享见会面vol.9